Mit denkmalgeschützten Immobilien auf Erfolgskurs
ARTIKEL VON “TOP STUTTGART”
Seit 1995 bietet der Stuttgarter Immobilienkaufmann Dr. Christoph Hägele seinen Kunden professionelle Unterstützung und individuelle Beratung, um mit denkmalgeschützten Immobilien nachhaltiges Vermögen zu schaffen. Entscheidender Vorteil: Durch steuerliche Abschreibungen können sich die Kunden ihr investiertes Kapital zum größten Teil vom Finanzamt wieder holen. Mit Stuttgart, Berlin und Potsdam befinden sich die Objekte dabei an attraktiven Wirtschaftsstandorten.
30, 70, 100: Diese drei Zahlen sind nicht zufällig gewählt. Im Gegenteil: Hinter ihnen verbirgt sich sozusagen die Grundlage der Denkmalimmobilien im Portfolio von Dr. Christoph Hägele. Die Erklärung ist ganz einfach: 30 Prozent des Preises, die ein Käufer für seine denkmalgeschützte Wohnung investiert, zahlt sein zukünftiger Mieter in den ersten zehn Jahren durch die Mieteinnahmen; 70 Prozent sind steuerlich abschreibbar; und 100 Prozent ist die Sicherheit der Investition in einen Sachwert – sprich: in eine Immobilie. In einen Sachwert also, der durch die Finanz- und Schuldenkrise schon seit einiger Zeit einen wahren Boom erlebt.
Damit die 30-70-100-Rechnung aufgeht, bedarf es freilich Experten, die sich im Denkmalschutz auskennen. Und genau ein solcher Experte ist Dr. Christoph Hägele. Ein Blick auf die umfangreiche Referenzliste zeigt, dass diese Behauptung keineswegs übertrieben ist. In den letzten knapp 20 Jahren haben schließlich über 400 Kunden – darunter zahlreiche prominente Persönlichkeiten aus Wirtschaft, Politik und Medien – auf den Sachverstand und die Erfahrung des Stuttgarter Immobilienkaufmanns vertraut und erfolgreich investiert. Ein Grund hierfür ist unter anderem die Tatsache, dass die Kunden ergänzend zu ihrer denkmalgeschützten Wohnung ein Full-Service-Paket erhalten. Will heißen: Dr. Christoph Hägele prüft das Wert- und Mietsteigerungspotenzial, errechnet den Steuervorteil und empfiehlt darüber hinaus zum langfristigen Werterhalt eine renommierte Hausverwaltung.
„Das Full-Service-Paket beginnt mit der ersten Besichtigung und reicht bis zum Wiederverkauf nach frühestens 12 Jahren und der damit verbundenen steuerfreien Gewinnausschüttung“, verspricht der Betriebswirt, der sein Studium an der Universität Tübingen und an der ESCP Europe Wirtschaftshochschule Paris-Oxford-Berlin mit den Abschlüssen Diplôme de Grande Ecole, European Master of Management und Diplom-Kaufmann absolvierte. Anschließend folgte die Promotion zum Dr. rer. pol. und Immobilienökonom (ebs) an der European Business School. Darüber hinaus ist er Finanzökonom (ebs) an der European Business School und Mitglied im Verband für Private Wealth Management und Finanzplanung. Sein eigenes Unternehmen gründete der gebürtige Stuttgarter 1995, zuvor war er unter anderem bei Merrill Lynch tätig, darüber hinaus betreute er für die KapHag Unternehmensgruppe Immobiliengroßprojekte in Berlin.
Zukunftsträchtige Investitionsstandorte
Bei der Objektauswahl konzentriert sich Dr. Christoph Hägele ganz bewusst auf drei Standorte: Stuttgart, Berlin und Potsdam. Die Region Stuttgart zählt, und das ist nicht nur bei den Schwaben bekannt, zu den erfolgreichsten Wirtschaftsstandorten Deutschlands und Europas. Relativ hohe Einkommen und hochqualifizierte Arbeitsplätze tragen hier zu einer starken Kaufkraft bei. Ausgehend von einem bereits hohen Einkommensniveau hat die Region Stuttgart die zweithöchste Wachstumsrate aller deutschen Wirtschaftszentren.
Was den Großraum Berlin anbelangt, verzeichnen insbesondere zentrale Lagen in den Stadtbezirken Mitte und Tiergarten sowie die Wissenschaftsstadt Potsdam hohe Wertsteigerungen. Aufgrund seines preussischen Erbes mit den Bauwerken Friedrichs des Großen (Schloß Sansoucis, Neues Palais, Neues Stadtschloß, diverse Stadtschlösser, usw.) gilt Potsdam nicht nur bei Kunstliebhabern mittlerweile als die schönste Stadt Deutschlands. Der beständige Zuzug von Institutionen, Verbänden und Unternehmen und ingenieurwissenschaftlichen Instituten, wie das Hasso-Plattner-Institut, mitsamt ihren Mitarbeitern und deren Familien verstärkt die Nachfrage nach gut sanierten Altbauwohnungen zusätzlich. Verstärkt wird dieser Trend zusätzlich durch die steigende Anzahl ausländischer Investoren. Insbesondere die Holländer haben Potsdam für sich entdeckt („Holländerviertel“), da hier die Preise gerade einmal halb so teuer sind wie in ihrer Heimat. Die jährliche Wertsteigerung guter Potsdamer und Berliner Wohnungen betrug in den letzten fünf Jahren zwischen 5% und 15 % pro Jahr, je nach Lage. Dieser Trend wird sich nach neueren Studien in den nächsten Jahren fortsetzen. Wachstum = Wertsteigerung = Vermögenszuwachs: Auch diese Gleichung ist bei den Objekten von Dr. Christoph Hägele bislang nahezu immer aufgegangen. Dazu nur ein Beispiel: 2009 haben Kunden von ihm Wohnungen in der Raabestraße in Berlin-Prenzlauer Berg erworben. „Drei Jahre später kosteten vergleichbare Wohnungen dort bereits über 30 Prozent mehr“, berichtet der Immobilienprofi. Die erstklassigen Standorte haben noch einen weiteren „geldwerten“ Effekt: Die Immobilien werden bei deutschen Banken erfahrungsgemäß zu 100 Prozent „eingewertet“ und die Finanzierungen sind bis zu 15 Prozent günstiger als im Marktdurchschnitt. Mit seinem Geschäftspartner Franz M. Sprenger, einem gebürtigen Heilbronner, der mittlerweile Potsdam zu seiner Heimat gemacht hat und die Kunden von Christoph Hägele während der einjährigen Sanierungsphase umfassend betreut, bilden die beiden Spezialisten ein eingespieltes Team mit zusammen 40 Jahren Immobilienkompetenz im Bereich Denkmalsanierung.
Lukrative Steuervorteile
Gegenüber „gewöhnlichen“ Immobilien, für die es seitens des Staates seit dem Wegfall der Eigenheimzulage keinerlei Förderung mehr gibt, punkten denkmalgeschützte Immobilien vor allem durch den bereits erwähnten Steuervorteil respektive die Sonderabschreibungsmöglichkeit laut den Paragrafen 7 h und 7i sowie 10 f des Einkommensteuergesetzes. Danach können Wohnungskäufer – und zwar sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer – über den Zeitraum von 12 Jahren nach Erwerb einer denkmalgeschützten Wohnung 100 Prozent der Sanierungskosten steuerlich absetzen. Hinzu kommt bei Kapitalanlegern die vollständige Abzugsfähigkeit der Zinsen aus dem Darlehen, das zur Finanzierung der Wohnung aufgenommen wird.
Im Detail sehen die Abschreibungsmodalitäten so aus: Über einen Zeitraum von 8 Jahren können jeweils 9 Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden, über weitere 4 Jahre jeweils 7 Prozent. Macht in 12 Jahren also 100 Prozent. Wichtig für die Inanspruchnahme dieser Abschreibung ist jedoch, dass die Immobilie vor den Umbaumaßnahmen erworben wird. Nur so kann die volle Instandsetzungssumme steuerlich abgeschrieben werden. Zusätzlich gibt es auch noch die Möglichkeit der linearen Abschreibung für die Anschaffungskosten des Objekts nutzen: 2,5 Prozent jährlich bei Errichtung des Gebäudes vor 1925, ansonsten 2 Prozent jährlich. „Bisher konnten wir stets die prognostizierten steuerlichen Abschreibungen erzielen“, bilanziert Dr. Christoph Hägele, der in seiner Freizeit gerne Klavier spielt, sich mit europäischer Geistesgeschichte beschäftigt und tanzt. Unterm Strich wird für die Kunden so die Gesamtrendite ihrer Investition maximiert. Ein Ergebnis, das sich jeder Immobilienbesitzer wünscht.