Letztes Schlupfloch
Capital 10/2005
Medien-. Schiffs- und Windkraftfonds bieten keine Steueworreile per Verlustzuweisung mehr. Attraktiv bleiben denkmalgeschützte Immobilien. Was beim Kauf zu beachten ist.
Tags Kundenlisten abtelefonieren, nachts Mails rausjagen. Die letzten April- und ersten Maitage waren für Verkäufer von geschlossenen Medien-, Schiffs- und Windkraftfonts stressig. Grund: ein rot-gründer Gesetzentwurf, der die Branche schockte. Statt bis zum 30. September 2005, wie zunächst erwartet (siehe Capital 10/2005, S.88), sollten Anleger nur noch bis zum 4. Mai 2005, Schlag 24.00 Uhr die Chance haben, sich an Fonds mit lukrativen Verlustzuweisungen zu beteiligen.
Die Kunden reagierten. “Wir haben in diesen Tagen den größten Umsatz aller Zeiten gemacht”, sagt Alexander Betz, Geschäftsführer der Internetplattform für geschlossene Beteiligungsmodelle E-Fonds 24. Rund neun Millionen Euro Eigenkapital pro Tag platzierten die dort registrierten 3000 Vertriebspartner und Banken bis zum Stichtag.
Risiko. Aus und vorbei. In der vergangenen Woche hat das Bundeskabinett den Entwurf des Gesetztes zur Verbesserung der steuerlichen Standortbedingungen abgesegnet. Darin ist zur Gegenfinanzierung der Körperschaftssteuerreform die einschneidende Regelung für Anleger und Vermittler enthalten. Inverstoren sollten jetzt keine Fonds mehr zeichnen, die eine mehr als zehnprozentige Verlustzuweisung gemessen am Eigenkapital in Aussicht stellen. Für Steueroptimierer bleibt der Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage. Sie sind unter bestimmten Voraussetzungen vom Gesetzentwurf nicht betroffen. Lukrative rote Zahlen locken insbesondere beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie. “Das ist das letzte Schlupfloch zum Steuernsparen mit Verlusten”, sagt Hans-Joachim Beck, Experte für Denkmal-Immobilienanlagen.
Grund: Investoren, die ein solches Objekt am Markt oder von einem Bauträger erwerben und anschließend sanieren, können die Kosten der Maßnahmen zwölf Jahre abschreiben. Daneben spendiert der Fiskus zurzeit noch den Abzug des Damnums – eine einmalige Zinsvorauszahlung – bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme, der regelmäßigen Kreditzinsen sowie die übliche Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr.
Ein aktuelles Angebot der Kölner Viacon, langjähriger Anbieter denkmalgeschützter Objekte, zeigt, wie hoch die Verlustzuweisung ausfallen kann: Eine Wohnung in der Villa Ottilie in Berlin-Westend kostet inklusive Modernisierung 186 157 Euro. 173 000 Euro werden über Darlehen finanziert, der Rest ist Eigenkapital. Bei einem Damnum von 8650 Euro ergibt sich für 2005 ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung von 10 417 Euro, 2006 von 20 956 Euro und 2007 bis zum Jahr 2017 von insgesamt 152 898 Euro. Diese Verluste können mit dem Gehalt und anderen Einkünften verrechnet werden – daran ändert das geplante Gesetz nichts.
Nebenleistungen. “Anleger müssen nur aufpassen, dass sie beim Kauf keine Zusatzleistungen gegen gesondertes Entgelt erwerben”, warnt Steffen Wissmann Steuerberater aus Köln. Grund: Nach dem Gesetzentwurf gefährdet ein “modellhafter Charakter” den Steuervorteil durch rote Zahlen. So sollten Anleger beim Kauf eines Denkmals vom Bauträger Zusatzangebote wie etwa Finanzierungsvermittlung oder Mietgarantien strikt ablehnen. Besser ist es, sich die Finanzierung selbst zu besorgen.
Während Anbieter von Denkmälern mit dem Gesetzentwurf auf neue Käufergruppen hoffen, sind viele der zuletzt gestressten Steuersparfonds-Vermittler erst einmal in Urlaub gefahren.