Interview mit Dr. Christoph Hägele

Ein Bauträger bzw. Projektentwickler muss in der heutigen Zeit neben einer soliden Grundausbildung eine Vielzahl von Kenntnissen und Fähigkeiten in unterschiedlichen Wissensgebieten aufweisen. Für den Immobilienkäufer ist gleich nach der Lage das wichtigste Kriterium der Bauträger, dessen Erfahrung und Bonität.

Im Verlauf eines Bauvorhabens treten eine Vielzahl von Risiken auf, die allesamt von dem Bauträger gehandelt werden müssen. Deshalb ist es für den privaten Investor nicht ratsam, dass er ein Altbausanierungsvorhaben, zumal ein denkmalgeschütztes, in eigener Regie realisiert. Vielmehr sollte er sich einem erfahrenen Bauträger anvertrauen, der „weiß, wovon er redet“.

Die Risiken, die während eines Bauvorhabens auftreten können sind vielfältig, wie das Finanzierungsrisiko (Risiko, dass die Banken das Bauvorhaben nicht finanzieren oder nur zum Teil finanzieren), das Genehmigungsrisiko (das Risiko, dass das Bauvorhaben nicht in der Form genehmigt wird, wie es der Bauträger an seine Erwerber verkauft hat), das Baukostenrisiko (das Risiko, dass die Baukosten im Verlauf des über einjährigen Baus in die Höhe schnellen), das Vermarktungsrisiko (das Risiko, dass der Bauträger nicht alle Wohnungen, einschließlich der weniger attraktiven Wohnungen, zum kalkulierten Preis verkauft), das Vermietungsrisiko (das Risiko, dass der Bauträger alle Wohnungen innerhalb der festgesetzten Zeit zu der angepriesenen Miete vermietet), das Abnahmerisiko (das Risiko, dass von einzelnen Wohnungskäufern die Abnahme verweigert wird), das Gewährleistungsrisiko (das Risiko, dass während der fünfjährigen Gewährleistungsphase kostenintensive Reparaturen fällig werden).

Noch wichtiger als die Wahl des richtigen Bauträgers ist beim Kauf einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage allerdings die Wahl des richtigen Standorts und innerhalb des Standorts der richtigen Lage („Lage, Lage, Lage!“). Da es sich bei einer Immobilie um ein unbewegliches Gut handelt und man diese nicht verschieben kann, ist es so entscheidend, dass sie in der richtigen Lage liegt. Trifft man eine Entscheidung für eine falsche Lage, kann man diese Entscheidung später nicht mehr korrigieren. Entscheidet man sich aber zum Beispiel für eine gute Lage und für eine schlechte Sanierungsqualität, kann man diesen Fehler nachträglich noch korrigieren, auch wenn dies zusätzliche Kosten verursacht, in dem man die Baumängel ausbessern lässt.

Ich selbst habe mich auf drei Standorte spezialisiert, auf Berlin, Leipzig und Stuttgart. Ich bin der Meinung, dass diese drei Großstädte bzw. Ballungsgebiete die besten Chancen für eine positive Wertentwicklung von Mehrfamilienhäusern bieten. Verknüpft man diese Standorte mit den enormen Steuervorteilen, die der deutsche Staat bzw. das Finanzamt dem Käufer einer denkmalgeschützten Wohnung bietet, so ist es für mich klar: Die mit Abstand beste und sicherste Kapitalanlage, die es in der heutigen Zeit für einen Deutschen gibt, ist der Kauf einer denkmalgeschützten Wohnung in einer dieser drei Städte. Voraussetzung ist allerdings, dass der Käufer über ein jährliches Bruttoeinkommen von 100.000 Euro oder mehr verfügt, denn nur dann ist er in einem hohen Einkommensteuersatz (Höchstsatz 42% zzgl. Kirchensteuer ab ca. 120.000 Euro brutto pa), und dann rechnet sich die Wohnung richtig gut für ihn, weil die Steuervorteile zum Tragen kommen. Unter dem Strich bedeutet das für den Wohnungskäufer, dass das Finanzamt innerhalb des 12-jährigen Abschreibungszeitraums über ein Drittel des Kaufpreises der Wohnung erstattet.

Es mag spannendere Investitionsalternativen geben, aber mit Sicherheit keine, bei der der Investor so viel bereits bezahlte Einkommenssteuer von seinem Finanzamt zurückbekommt, wie bei einer denkmalgeschützten Wohnung. Daneben ist die denkmalgeschützte Wohnung auch einer der sichersten Kapitalanlagen, zumal in einer blühenden deutschen Großstadt, die einen permanenten Überhang an Mietern hat, die eine Wohnung suchen. Dies garantiert steigende Mieten.

Ein weiterer großer Vorteil beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist die Möglichkeit, den Kaufpreis finanzieren zu können. Dies hat zwei Vorteile: Zum einen sind die Bankzinsen zur Zeit so niedrig, wie noch nie zuvor. Das heißt, die Kredite sind relativ günstig. Zum anderen besteht bei vermieteten Wohnungen die Möglichkeit, die Schuldzinsen steuerlich abzusetzen. Auf diese Weise hat man nicht nur in den Genuss der Steuervorteile aus der Immobilie an sich, sondern zusätzlich auch aus dem Kredit und dessen jährlichen Zinsen, die man ebenfalls von der Steuer absetzt.